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Le décret 87-713 du 26 août 1987 détaille les charges récupérables auprès du locataire en application de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986. Dans ce cadre là, le gestionnaire ou le bailleur doit provisionner ces charges, puis les régulariser. Nos formations couvrent l’ensemble des sujets portant sur la gestion locative.

Quelles sont les charges locatives que doit payer le locataire ?

Un bailleur peut exiger auprès de son locataire un certain nombre de charges en plus du loyer. Ainsi, les charges récupérables auprès du locataire concernent :

  • L’ensemble des dépenses liées à des services au logement et au bon fonctionnement de l’immeuble : les charges pour l’ascenseur, les charges ou factures d’eau, les installations individuelles ;
  • Les frais liés au bon entretien des parties communes : l’électricité, l’achat de produits, les frais de ménages ou encore les frais liés à l’entretien des espaces verts ;
  • Les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures, taxe de balayage (à Paris), la redevance assainissement.

L’ensemble de ces charges sont avancées, payées directement par le bailleur. Pour qu’il récupère ces charges, le gestionnaire locatif ou le bailleur va devoir suivre un ensemble de règles et pratiques.

Comment le gestionnaire locatif ou le bailleur doit-il faire pour récupérer ces charges ?

Les Charges forfaitaires

Pour un bail de moins d’un an, il est possible d’appeler au locataire des charges forfaitaires. Des charges forfaitaires sont des sommes fixes demandées chaque mois, qui ne seront pas ajustées en fonction de ce que le bailleur doit effectivement payer. En revanche, si ce bail dépasse un an, les charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Les provisions pour charges

Les provisions pour charges servent à faire payer une partie des dépenses qui sont à la charge du locataire, mais payées directement par le propriétaire. Les taxes peuvent être appelées / provisionnées en une fois, au moment de la réception par le propriétaire de l’avis d’imposition, ou bien provisionnées mensuellement ou trimestriellement. Au lieu de faire payer l’ensemble des charges en fin d’année au locataire, le bailleur ou gestionnaire mensualise ces charges en faisant une estimation de ce que cela va lui coûter sur un an.

Attention, Il faut préciser dans le bail les modalités d’appel de ces charges. Le gestionnaire doit bien faire attention à correctement provisionner ces charges. Des charges sous-évaluées constituent, d’après la jurisprudence, un préjudice pour le locataire. En effet, certains agents immobiliers peuvent choisir de faire un appel de charges délibérément bas pour rendre l’appartement en gestion plus attractif. Des charges peu élevés peuvent convaincre plus facilement de potentiels locataires.

Le calcul des charges et des provisions pour charges se fonde généralement sur les charges payées sur l’année antérieure. Il faut être en mesure de justifier l’appel de charges auprès du locataire. Les factures de l’année n-1 constituent une justification.

Pour la quittance des charges, il est préférable dans le bail de distinguer trois types de charges récupérables :

  • Les charges qui relèvent de la copropriété de l’immeuble ;
  • Les taxes, comme la taxe d’ordures ménagères ;
  • Les charges individuelles.

Si le gestionnaire doit appeler ces charges individuellement, c’est pour les imputer correctement sur le plan fiscal. Vous pouvez modifier les provisions pour charges, mais le locataire peut s’y opposer.

Régularisation des charges, comment les effectuer ?

Le locataire doit être prévenu d’un prélèvement pour régularisation des charges, un mois avant. Les pièces justificatives doivent être tenues à disposition pendant au moins six mois. Ces pièces sont présentées par le syndic de l’immeuble dans les six mois suivants la fin de l’exercice.

Le courrier, indiquant la prochaine régularisation, doit indiquer le montant des charges réellement dues par le locataire, le montant des provisions appelées sur la période ainsi que le solde qui sera reporté sur le prochain appel (créditeur ou débiteur).

Prenons un exemple, un locataire règle une provision mensuelle de 100 euros. Le syndic adresse en revanche une répartition des charges récupérables qui s’élève à 1350 euros. La régularisation sera la suivante :

  • Charges récupérables exercice N : 1350 ;
  • Provisions appelées année N : 1200 ;
  • Solde restant dû pour l’année N : 1350-1200 = 150 euros

Comptablement, vous devrez soit appeler directement le solde de 150 euros, soit appeler la totalité des charges de l’année (1350 euros) et vous recréditez par la suite les provisions (1200 euros).

Walter Immo vous détaille l’ensemble des procédures à suivre pour correctement imputer les charges récupérables au locataire dans sa formation sur la gestion locative.

N’attendez plus et inscrivez-vous à notre formation !

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