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Investir avec le statut de LMP (Loueur de meublé professionnel) ou en LMNP (Loueur de meublé non-professionnel) est une solution aujourd’hui très intéressante sur plusieurs points. Vous vous constituez un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant de conditions fiscales des plus avantageuses.

Investir dans l’immobilier, pourquoi choisir le loueur de meuble ?

Le statut de loueur de meublé non-professionnel est très attractif fiscalement. Il permet de neutraliser au mieux la fiscalité.

Le loueur de meublé non-professionnel permet de construire son patrimoine immobilier locatif au même titre que du locatif nu, mais en bénéficiant d’une suite d’avantages rendant le LMNP surement plus attractif. La souplesse du meublé fait souvent la différence aujourd’hui.

Définissons la location meublée, celle-ci est soumise au régime des BIC (Bénéfice industriels et commerciaux) et régie par le Code Civil. Depuis la Loi ALUR d’Août 2015, pour qu'un bien soit considéré comme meublé, il doit comprendre 11 éléments : une penderie, un chauffage, un sommier, une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres pour la chambre à coucher, des plaques de cuisson avec un four ou micro-ondes, un réfrigérateur comportant au minimum un freezer, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas avec des ustensiles de cuisine, une table et sièges, des étagères de rangement, des luminaires, ainsi que du matériel d'entretien ménager.

Il co-existe plusieurs types de location meublée tels que la location de chambres d’hôtes et les gîtes ruraux, la location meublées saisonnières, la location de chambres d’étudiants, la location d’appartements dans une résidence de personnes âgées dépendantes, etc. Le choix en fait un atout pour l’investisseur, c’est une façon là aussi de diversifier ses investissements immobiliers en multipliant les choix et les opportunités.

Au-delà de la zone géographique pour diluer le risque, le type de location meublé est aussi très important pour diversifier au mieux cette activité locative. Faire le ou les bons choix c’est tout simplement la réussite patrimoniale.

Investir dans l’immobilier permet de défiscaliser en neutralisant l’impôt et les prélèvements sociaux. La fiscalité Française est trop souvent excessive et discriminatoire avec des tranches marginales d’imposition très fortes, mais aussi des prélèvements sociaux qui ne font qu’augmenter dans le temps (17.2% aujourd’hui). Le choix fiscal du loueur de meublé non-professionnel (LMNP) devient aujourd’hui une vraie motivation du contribuable pour payer moins d’impôt. Et il est vrai que le LMNP permet d’optimiser sa fiscalité tout en construisant son patrimoine immobilier dans le temps.

Alors quelle fiscalité pour le LMNP ?

Le loueur en meublé non professionnelles (LMNP) est soumis à aucune condition de recettes (moins de 23.000 € de recettes), le loueur en meublé non professionnel, pour sa déclaration fiscale annuelle, a le choix entre le micro-BIC et le réel. Pour le micro-BIC qui est une activité de prestations de services depuis 2009, le seuil de recettes hors taxes ne doit pas excéder 70.000 € par an. Au-delà, l’activité relève de droit du régime du réel simplifié. Il faut savoir aussi que les gîtes ruraux depuis 2016 entrent dans cette catégorie. Le loueur indique tout simplement le montant total des loyers perçus (recettes) et le fisc procède à un abattement forfaitaire de 50 %. Le bénéfice imposable entrant dans le revenu brut global (RBG) est donc de 50 % des loyers. L’imposition est simple donc, 50 % des recettes seront fiscalisés à l’Imposition IRPP en fonction de la tranche marginale d’imposition (0% - 14% - 30% - 41% - 45%) plus les prélèvements sociaux à 17.2%.

Certaines activités d’hébergement comme les meublés de tourisme, chambres d’hôtes demeurent soumises au régime du micro dans la catégorie des ventes et sont soumises à une fiscalité différente avec un niveau de recettes hors taxes inférieurs à 170.000 €. Un abattement de 71% est appliqué dans les mêmes conditions que précédemment. L’investisseur sera donc fiscalisé sur 29% de son chiffre d’affaire en meublé.

La déclaration au réel est une véritable opportunité fiscale mais le loueur doit tenir classique des BIC (le CERFA 2031). Le résultat est déterminé par la différence entre ses recettes (loyers) et ses charges, y compris l’amortissement sur les immeubles détenus. C’est un atout indéniable que d’être au réel mais cela implique plus de charges, d’administratif et de formalisme.

Mais attention, le déficit n’est pas déductible du RBG, mais uniquement imputable pendant 10 ans sur des BIC non professionnels (LMNP) à venir. Ce qui permet d’avoir en règle générale un résultat fiscal à déclarer de 0 €. Pas de gain d’impôts, mais pas d’impôt supplémentaire.

Investir dans un meublé non professionnel permet donc de neutraliser sa fiscalité, alors pourquoi ne pas en bénéficier.

LMNP : Investissez en « CENSI-BOUVARD »

Une opportunité supplémentaire pour mieux diversifier votre patrimoine immobilier. Effectivement, investir dans le meublé non professionnel en « Censi-Bouvard » peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% à l’IRPP. L’investissement est réputé réalisé à la date de la signature de l’acte authentique d’achat du logement. Aucune condition d’achèvement du logement n’est exigée. Les biens locatifs concernés sont par exemple les résidences-services pour étudiants. En revanche, l’investisseur s’engage à louer au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence. Le montant de l’investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt est plafonné annuellement à 300.000 €.

Puis-je vendre mon bien immobilier ?

Oui avec le statut de LMNP (Loueur de meublé non professionnel) en cas de vente du bien immobilier, le loueur est soumis aux règles des plus-values immobilières du particulier, exonérées au-delà de 22 ans et 30 ans de détention. Ce qui est un bon point car plus l’on garde le bien plus la plus-value immobilière sera théoriquement faible. Ce point-là est important car la fiscalité est avantageuse pour la sortie.

Le capital est-il garanti ?

Hélas non, sur ce type d’investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix de la valeur du bien sur le long terme. Le risque s’accroît si l’investissement a été réalisé via une résidence hôtelière ou de services, car sa valeur dépend alors de la qualité gestionnaire et du taux d’occupation du meublé.

En synthèse, faire du meublé est une réelle opportunité d’investir dans l’immobilier mais aussi de diversifier son patrimoine en optimisant sa fiscalité à l’IRPP. Un réel atout pour bien préparer son avenir financier. Néanmoins investir dans l’immobilier nous amène toujours à avoir les mêmes critères de vigilance. Choisir une zone géographique d’attractivité, acheter un bien de qualité, proposer des services différenciés et avoir ou pas un gestionnaire professionnel est déterminant quant à la réussite de votre projet immobilier. Prenez le temps de comprendre, d’analyser et de décider en se rappelant que la fiscalité est toujours « la cerise sur le gâteau » car le principal est la constitution de votre futur patrimoine immobilier.

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